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热点地块意外遇冷 杭州土地市场虎头蛇尾

来源: 中国新闻网  陈海虹
2019-02-19 14:47:17
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从中海斥56亿元巨资拿下三堡3宗土地、到嘉里25.4亿元包揽之江土地专场推介会5宗地块、到万科杭州年内三次拿地,从钱江新城土地受宠到九堡楼面价创下新高,就在业内人士纷纷认同杭州土地市场已经确立上扬之时,年末的一场土地拍卖会,因为热门地块受到意料之外的冷遇,却让人对这种认识产生了怀疑。

年末土地市场,也因此变得扑朔迷离起来。

12月首场土地出让

“1热4冷”

12月4日,杭州主城区迎来这个月的首场土地出让会。对此,业界颇为关注。原因有二:一是这是即将过去的2012年最后一场有宅地集中出让的拍卖会;二是此次出让的5宗土地资质都不错,两块位于钱江新城,三块位于蒋村。

拍卖会前,有人甚至预测,南星单元地块有可能刷新杭州新“地王”。而蒋村单元三宅地边上的开发商们,显然也相当关心地块的具体出让情况。一位开发商告诉记者,自己的楼盘销售已经接近尾声,只剩下几十套余房,准备在年底前进行最后的清盘计划,而清盘行动是否有给力的价格,也看最后的土地成交价格。

“9000多元/平方米的楼面地价并不算低,应该会拍出不错的价格,那我们也就不需要再对价格作很多调整了。”这位开发商表示。

而拍卖结果,显然有些让他们意外。

最先出让的是南星单元55号地块,这块土地依旧维持了较为火爆的场面,3家开发商参与竞拍,在经过近50分钟、27轮报价之后才最终尘埃落定,加价最多的一次,则达到了1亿元,折合楼面价22491元/平方米,溢价率约40%,但并没有进入预想中的竞拍保障房的环节。随即出让的56号地块,则显然更为“快刀斩乱麻”,仅在5轮竞价后,就匆匆结束。

不料,接下来被寄予厚望的蒋村三宅地,出让过程则更出乎人意料。57、58、59号地块均因无人上前竞价,而以底价直接成交。三宗土地因为位于西溪湿地,可拆可合,加起来总体量达到18万平方米,可建总建筑面积则达到36万平方米,可以说是市场上难得一见的好地,受到如此待遇,确实让人有些意外。

由此,主城区12月的这场土地出让会,虽然以近59亿元的总成交金额,创下了今年主城区单日土地成交额之最,但是5宗土地总溢价率仅11.5%,确实在近日火爆的土地市场中显得有些落寞。

拿地总额高或是主因

“这也太虎头蛇尾了吧。”土地出让会结束后,一些对此次出让会有所期待的业内人士纷纷惊呼。

出让结果也让杭州楼市资深业内人士、双赢机构总经理章惠芳觉得有些意外。在章惠芳看来,蒋村地块因为体量较大,一定程度上比南星单元两块地还要好。但事实并非如此,并且更让她意外的是,她原本认为极有可能、也有能力的开发商,都没有出手。

她认为,金地应该是最有可能拿下蒋村地块的开发商。事实上,金地目前在杭州有两个项目,一是三墩大盘金地自在城,经过多年快速去化,目前仅剩一年左右的开发量,二是萧山的金地天逸,虽然存量尚多,但毕竟处于萧山,不属于非常主流的区域,所以迫切需要拿地。该公司今年也频频出现在土地市场,但一直没有收获,此次的蒋村三地块,无论是所处地段还是体量,都非常符合金地这样的公司的需求,但金地此次都没有参与竞拍,确实让人没想到。

另外,她认为还有一家比较有可能出手的公司是保利地产。这家公司这几年在杭州的销售状况一直不错,而今年还没有拿过上规模的地块。而在本地房企中,章惠芳认为有资金实力拿的并不多,而滨江集团因为今年销售非常好,显然是最有实力去拿地的。但这些公司都没有出手。

当然,章惠芳认为,万科最终拿下蒋村两块土地,也在情理之中。万科今年虽然已经在杭州频频拿地,但西溪板块对于万科来说意义重大。事实上,万科在这个地段所开发的楼盘,包括了西溪蝶园和与坤和合作开发的西溪里项目,对于这个板块显然比较了解,如果能够在这里再拿地,显然是锦上添花的事情,对于今后操盘也比较有优势。但是,对于万科,以及拿下另一块蒋村地块的中海来说,没有受到什么狙击,花这样的代价就拿了这么一块宝地,其幸运程度确实让人意外。

“蒋村地块遇冷,可能跟三宗土地的总起拍价达到32亿元,总额比较高有关。”章惠芳说,很多开发商在分析这个地块时,可能首先的想法是把它们一起拿下来,但目前很多开发商手头的资金可能只有3-5亿元,能拿出这么多钱的开发商并不多。“可能很多公司根本没把这个地块纳入拿地预想中,从而让万科和中海捡了漏。”

据了解,蒋村三宅地最终的楼面地价分别为9007元/平方米、9007元/平方米和9017元/平方米,这三个数据,不仅远低于2010年两地块,甚至比不上2008年蒋村地块的成交水平。地价在一定程度上会影响房价,这一价格显然给开发商后续操盘留下了很大空间,但对于在售楼盘来说,显然并不算利好。

土地市场依旧存在分化

当然,虽然对于蒋村三地块遇冷有些意外,但业内人士纷纷认为,此次出让的两宗南星单元地块,依旧显示了土地市场的热度。甚至还有人认为,55号地块最终的出让价格,还高于市场预期。

55号南星单元D-02地块的前身属木材厂,出让面积仅24423平方米(约合36.6亩),可建面积并不算大,约6.8万平方米,西至车水马龙的秋涛路,南侧为正在建设中的候潮路,北侧为康都紫轩小区。地段虽然比较稀缺,但跟钱江新城一线临江的地块还是有些差距,而其22491元/平方米的成交楼面价,已经超过了之前钱塘印象创下的20650元/平方米,刷新了该区域的地价,确实也颇出人意外。

对此,一位业内人士表示,土地市场上这种冷热不均的现象,说明开发商的心态还是比较复杂的。有些公司对土地比较渴求,所以在土地市场上表现勇猛,甚至有可能“用力过猛”。而另外一些手头还有不少存货,或者已经有余粮的开发商则比较从容,单等有好的机会捡漏。当然,也有开发商手头虽然有些钱,资金回笼也不错,但是因为利润率下滑,所以拿地迫切性并不是很大,特别是临近年底,拿地热情也有所下滑。

而此次没有拿到土地的金地杭州公司有关负责人也在接受记者采访时表示,之所以没有去拿蒋村的地块,主要还是因为没有确定好这个区域的楼盘,应该有什么样的定位。因为西溪湿地边这个地段,比较适合做成改善型楼盘,但公司对于这类产品接下来的市场预期,还不是很明晰,所以干脆再等等。

“好地多得是,接下来应该还会大量推出,我们也到处在谈。争取明年再拿。”该负责人表示。

当然,近段时间各家公司在土地市场上的表现,也已经为其接下来两三年在杭州楼市的市场份额,奠定了一定的基础。这其中,万科无疑是今年低价拿地的最大赢家。这个公司今年在杭州4次出手,一举摘得江干科技园、滨江地块,以及余杭区的良渚通运路地块,和蒋村两宗宅地,拿地总金额已经达到53.7亿元,为自己获取了近80万平方米建筑面积的土地储备。而中海在杭州的拿地也已经达到了69亿元,名列第一。

据了解,12月26日,杭州主城区将迎来今年最后一次土地出让会。届时,将有7宗土地参与竞拍,但商业用地是绝对主角,占据了6块,其中拱墅区最多,有4块。而拱宸桥单元FG06-R21-24地块成为2012年最后压轴出让的宅地,该地块东至风亭院4、5幢、新昌路,南至风亭院1-3幢,西至浙江宏鼎工贸集团有限公司,北至杭州市拱宸桥地区旧城改造工程指挥部,地块规模较小,出让面积5857平米,容积率2.0,可建面积为11714平方米,出让起价1.3亿元,楼面起价11200元/平方米,能出得起这个价的开发商还是非常多的。(记者 蒋敏华)

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